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    独家|乌兰察布会展中心PPP项目案例分析

    文章来源:『现代咨询』公众号作者:凌勇军
    时间:2018-11-16 15:55 访问量:
    作者简介
    凌勇军,系江苏现代资产投资管理顾问有限公司投融资事业部项目总监。

    广东十一选五专家计划 www.irk0.com  

    摘要:在我国公共文化场馆建设项目的过程中,当前面临资金结构单一、资金来源不足、运行主体效率低下、缺乏竞争、管理手段不健全、行政干预明显等问题,引入PPP模式对公共文化项目的建设和运营影响巨大,该模式可以将市场中的竞争机制引入公共文化场馆项目中,提高公共文化建设项目运营的服务水平和管理效率。本文对乌兰察布会展中心PPP项目的基本概况及实施情况进行概述,详细分析项目运作过程中的重难点和创新点,为类似其他项目提供借鉴和参考。

     

    关键词:会展中心  PPP项目

    一、项目背景及概况

    1、项目背景

     

    随着我国城市经济结构的不断演进和升级优化,会展业已成为衡量一个城市开放度、城市活力和发展潜力的重要标志之一。乌兰察布市规划为内蒙古自治区重要的交通物流枢纽和商贸集散地,首都经济圈和自治区能源工业基地、农畜产品加工基地和旅游服务基地。目前,乌兰察布市多元发展、多极支撑的产业发展体系正在形成,农牧业优势特色产业初具规模,物流、旅游等现代服务业快速发展,相继建成了煤炭、马铃薯、皮革“三个交易中心”,成为全区现代物流业改革创新试点地区。

     

    为加快区域性中心城市的建设步伐,进一步拓展市发展空间,提升城市知名度,乌兰察布市拟加快发展会展服务业,通过会展服务业深度结合乌兰察布市产业机构及发展潜力和机遇,从内容和形式上整合城市资源,以促进乌兰察布市经济贸易合作和提升城市竞争力。因此,乌兰察布会展中心的建设意义重大。

     

    2、项目概况

     

    本项目总建筑面积90000平方米,静态建设总投资为104850.47万元,拟建展厅面积约28780平方米,规划6个展厅,1526个展位,可容纳21584人,将主要面向全国、及其国际进行召开大型国内国际会议及展览会,如马铃薯展览会、农产品展览会、乳业博览会、旅游业博览会、民族特色产品展览会、全球蒙商大会、内蒙古及乌兰察布各个商会会议、商务洽谈会、经济洽谈会等。

     

    二、项目PPP运作

    1、项目PPP运作方式

     

    本项目为新建场馆项目,采用PPP模式中的BOT(建设-运营-移交)运作方式,项目合作期20年(含建设期2年),由政府方与社会资本组建的项目公司负责项目投融资、建设、运营维护,项目合作期满后项目资产及相关权利等无偿移交给政府或其指定单位。本项目PPP运作模式图如下:

     


    图1 乌兰察布市会展中心PPP项目运作方式

     

    2、项目投融资结构

     

    该类项目最低资本金要求为总投资额的20%,结合金融机构融资要求考虑,本项目资本金设置为项目总投资的25%。项目公司注册资本等同项目资本金进行设置,其中政府方以土地使用权作价入股履行出资,剩余部分由社会资本方根据项目进展及金融机构融资需求逐步到位,政府与社会资本持股比例为49%:51%。

     

    3、项目回报机制

     

    通过分析国内场馆类PPP项目案例的盈利模式,结合降低政府整体支出义务的诉求,在本项目中,项目公司回报机制为可行性缺口补助,收入主要为:场地经营收入、其他业务经营收入,及政府可行性缺口补助。

     


    图2  本项目投资回报示意图

     

    三、项目亮点及难点

    1、市场测试助优化,增加项目运营属性

     

    目前,国内较多会展场馆利用率不高,主要原因在于对场馆的功能认识不够全面,在设计之初没有考虑其他综合功能,导致会展场馆综合运营属性较弱,全年闲置率较高。

     

    本项目在实施过程中通过开展市场测试与多家潜在运营类社会资本进行充分沟通,结合市场测试意见,政府方对项目选址以及场馆设计方案进行优化。政府方最终将项目选址落定在乌兰察布察右前旗新区,高铁站区南侧,充分凸显项目区位优势;优化后的设计方案在保证项目异形结构的同时,最大限度的提高了建筑物有效使用面积,并且在功能设计上在保证合理有效的展览展厅使用面积的前提下,将场馆会议使用面积进行扩大,并增设其他配置功能区,增加了项目综合运营。

     

    2、土地工作先行,确保项目用地通畅

     

    会展类项目严格上不在《划拨用地目录》范围,为避免项目公司后期获取项目用地的不确定性,本项目根据国家及地方土地相关政策,乌兰察布市政府授权政府方出资代表先行通过招标拍卖挂牌方式取得项目用地,政府方出资代表以土地使用权作价入股项目公司,确保项目用地合法合规。

     

    财金〔2016〕91号文有提出“依法需要以招标拍卖挂牌方式供应土地使用权的宗地或地块,在市、县国土资源主管部门编制供地方案、签订宗地出让(出租)合同、开展用地供后监管的前提下,可将通过竞争方式确定项目投资方和用地者的环节合并实施”,但结合国内项目案例及地方国土部门要求,该政策在执行过程中并不顺畅,故本项目政府方将土地摘牌工作前置,以确保项目后期顺利落地。

     

    3、补助激励并行,合理化解市场风险

     

    国内仅北京、上海、广州地区部分会展场馆盈利状况较好,其他地区大部分会展场馆经营一般处于亏损或持平的状况。综合考虑乌兰察布市会展服务业市场需求情况,社会资本若仅依靠会展场馆的运营收入很难回收项目的投资成本。因此,本项目通过设置合理的可行性缺口补助(建设补贴+运营补贴)机制,以及在满足项目绩效考核基础上的激励机制:当运营缺口比率(运营缺口/运营成本)低于社会资本报价时,由政府按照运营缺口值(运营成本-运营收入)进行补助;当运营缺口比率(运营缺口/运营成本)大于社会资本报价时,由政府按照运营缺口补助上限(运营缺口比率*运营收入)进行补助;当运营缺口比率(运营缺口/运营成本)小于零时,政府不补助??尚行匀笨诓怪朴爰だ撇⑿?,合理化解项目运行市场风险。

     

    4、科学绩效考核,促进项目有序运营

     

    本项目由项目实施机构负责组成项目考核小组,对项目公司的运营维护水平进行绩效考核。项目绩效考核采用考核加权所得,考核内容从项目公司管理、项目设施维护、项目设施运行、应急保障机制、财务管理、客户满意度等全方面设置,全面构建考核指标体系与绩效考核评分机制。并且将年度绩效考核结果与年度可行性缺口补助相关联,当年度考核结果基于约定基准值时,扣减相应可行性缺口补助数额,有效促进项目公司积极参与项目的运营维护与经营管理工作。

     

    声明:本文为现代咨询独家原创文章,转载需在文章开头注明“来源:现代咨询 作者:凌勇军”,否则将追究法律责任。

     



     

    责任编辑:涂丹